रियल एस्टेट विनियमन और विकास अधिनियम कार्यान्वयन स्थिति
स्रोत:पीआईबी ↗
क्यों मायने रखता है
यह अपडेट एक महत्वपूर्ण संवैधानिक अंतर्संबंध को रेखांकित करता है: संसद राज्य और समवर्ती सूचियों के अतिव्यापी क्षेत्रों (भूमि बनाम अनुबंध/संपत्ति हस्तांतरण) पर किस प्रकार कानून बनाती है। यह GS पेपर 2 (संघवाद, शक्तियों का विभाजन) और GS पेपर 3 (शहरी विकास, बुनियादी ढांचा और रियल एस्टेट विनियमन) के लिए अत्यधिक प्रासंगिक है।
सारांश
आवास और शहरी मामलों के मंत्रालय ने लोकसभा को रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (RERA) के चल रहे कार्यान्वयन के बारे में जानकारी दी। हालांकि सातवीं अनुसूची के तहत भूमि राज्य का विषय है, फिर भी संसद ने RERA पर कानून बनाने के लिए अनुबंधों और संपत्ति हस्तांतरण पर समवर्ती सूची की अपनी शक्तियों का उपयोग किया। यह अधिनियम परियोजनाओं के पंजीकरण को अनिवार्य बनाता है, नियमों के उल्लंघन के लिए 10% जुर्माना लागू करता है, निर्माण निधि के लिए 70% एस्क्रो (escrow) खाते की आवश्यकता को अनिवार्य करता है, 60-दिवसीय फास्ट-ट्रैक विवाद समाधान प्रदान करता है, और सरकार को सलाह देने व घर खरीदारों के हितों की रक्षा करने के लिए एक केंद्रीय सलाहकार परिषद (CAC) की स्थापना करता है।
मुख्य बिंदु
- संवैधानिक सामंजस्य: हालांकि भूमि और उपनिवेशन राज्य के विषय हैं (प्रविष्टि 18, सूची II), RERA को समवर्ती सूची की शक्तियों (सूची III की प्रविष्टि 6, 7 और 46) का उपयोग करके अधिनियमित किया गया था, जिसमें संपत्ति हस्तांतरण, अनुबंध और अदालती क्षेत्राधिकार शामिल हैं।
- अनिवार्य परियोजना पंजीकरण: प्रमोटरों के लिए मार्केटिंग या बिक्री से पहले परियोजनाओं का पंजीकरण कराना अनिवार्य है। ऐसा न करने पर परियोजना की अनुमानित लागत का 10% तक जुर्माना लगाया जा सकता है।
- वित्तीय अनुशासन: प्रमोटरों को घर खरीदारों से प्राप्त राशि का 70% एक अलग एस्क्रो बैंक खाते में जमा करना होगा, जो फंड के डायवर्जन को रोकने के लिए विशेष रूप से केवल भूमि अधिग्रहण और निर्माण लागत के लिए ही समर्पित हो।
- त्वरित शिकायत निवारण: RERA 60 दिनों के भीतर विवादों के निपटान को अनिवार्य बनाता है। धारा 40 भुगतान न किए गए जुर्माने या मुआवजे की वसूली भू-राजस्व के बकाया के रूप में करने की अनुमति देती है।
- केंद्रीय सलाहकार परिषद (CAC): धारा 41 के तहत गठित, जिसकी अध्यक्षता आवास और शहरी कार्य मंत्री द्वारा की जाती है, यह घर खरीदारों के हितों की रक्षा करने और अधिनियम के कार्यान्वयन पर केंद्र सरकार को सलाह देती है।
- प्रशासनिक स्वायत्तता: MoHUA राज्य नियामक प्राधिकरणों की परिचालन, प्रशासनिक और वित्तीय स्वायत्तता को बढ़ाने के लिए राज्यों के साथ सक्रिय रूप से जुड़ा हुआ है, जिसमें पर्याप्त स्टाफ सुनिश्चित करना भी शामिल है।
महत्वपूर्ण शब्द
रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016
भारतीय रियल एस्टेट क्षेत्र को विनियमित करने, घर खरीदारों के हितों की रक्षा करने और अनिवार्य पंजीकरण एवं मानक प्रकटीकरण के माध्यम से पारदर्शिता, जवाबदेही तथा समयबद्ध परियोजना वितरण सुनिश्चित करने के लिए अधिनियमित किया गया एक केंद्रीय कानून।
UPSC context
GS पेपर II (सरकारी नीतियां) और GS पेपर III (अवसंरचना); वैधानिक प्रावधानों, उपभोक्ता संरक्षण और संघीय विधायी शक्तियों का परीक्षण करता है।
रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण
RERA अधिनियम, 2016 द्वारा अधिदेशित राज्य-स्तरीय वैधानिक निकाय जो रियल एस्टेट परियोजनाओं को पंजीकृत करने, सार्वजनिक परियोजना डेटाबेस को होस्ट करने, प्रमोटर-खरीदार विवादों का न्यायनिर्णयन करने और इस क्षेत्र में अनुपालन लागू करने का कार्य करते हैं।
UPSC context
GS पेपर II (सांविधिक एवं नियामक निकाय); नियामक विकेंद्रीकरण, वैकल्पिक विवाद समाधान तंत्र और आवास क्षेत्र की निगरानी का परीक्षण करता है।
केंद्रीय सलाहकार परिषद
RERA की धारा 41 के तहत स्थापित एक सांविधिक सलाहकार निकाय, जिसकी अध्यक्षता केंद्रीय आवास मंत्री द्वारा की जाती है, जो RERA के कार्यान्वयन, उपभोक्ता संरक्षण और रियल एस्टेट नीतियों पर केंद्र सरकार को सलाह देता है।
UPSC context
GS Paper II (सरकारी नीतियां और वैधानिक निकाय); उपभोक्ता कल्याण में बहु-हितधारक नीतिगत समन्वय और केंद्र-राज्य सहयोग का परीक्षण करता है।
आवासन और शहरी कार्य मंत्रालय
शहरी विकास, आवास और नगरपालिका मामलों से संबंधित नीतियों के निर्माण, कार्यक्रमों के प्रशासन और विधायी ढांचों के समन्वय के लिए जिम्मेदार भारत सरकार का नोडल मंत्रालय।
UPSC context
GS पेपर II (मंत्रालय/विभाग); प्रशासनिक संरचना, शहरी शासन सुधारों के निष्पादन और आवास नीतियों के कार्यान्वयन का परीक्षण करता है।
प्रारंभिक ट्रैप
संसद ने अपनी अवशिष्ट शक्तियों का उपयोग करके RERA को अधिनियमित किया क्योंकि 'भूमि' स्पष्ट रूप से राज्य सूची के विषय के रूप में सूचीबद्ध है।
हालांकि 'भूमि' वास्तव में राज्य सूची का विषय है, लेकिन संसद ने अवशिष्ट शक्तियों का उपयोग नहीं किया और न ही राज्य सूची को ओवरराइड किया। इसने RERA को पारित करने के लिए समवर्ती सूची की प्रविष्टियों (संपत्ति का हस्तांतरण, अनुबंध) का उपयोग किया।
संबंधित अवधारणाएँ
यदि 'भूमि' राज्य का विषय है, तो संसद ने संवैधानिक रूप से RERA को कैसे अधिनियमित किया?
- राज्य सूची का क्षेत्र: 'भूमि' और 'उपनिवेशन' राज्य सूची (सूची II) की प्रविष्टि 18 के अंतर्गत आते हैं।
- समवर्ती सूची का आह्वान: संसद ने समवर्ती सूची की प्रविष्टि 6 (संपत्ति अंतरण) और प्रविष्टि 7 (संविदा) का सहारा लेकर इस सीमा को दरकिनार किया।
- अनुच्छेद 246 का अनुप्रयोग: Under Article 246, Parliament has concurrent power to make laws on these subjects, allowing RERA to regulate real estate transactions uniformly.
RERA के प्रमुख वित्तीय और शिकायत निवारण अधिदेश क्या हैं?
- 70% एस्क्रो नियम: प्रमोटरों को घर खरीदारों से प्राप्त राशि का 70% विशेष रूप से भूमि और निर्माण के लिए एक अलग एस्क्रो खाते में जमा करना होगा।
- 60-दिवसीय निवारण: त्वरित शिकायत निवारण सुनिश्चित करने के लिए विवादों का निपटारा 60 दिनों के भीतर किया जाना चाहिए।
- बकाया वसूली: डेवलपर्स द्वारा भुगतान न किए गए ब्याज, जुर्माने या मुआवजे को कानूनी रूप से 'भू-राजस्व के बकाया' के रूप में वसूल किया जा सकता है।
अंतर-विषय पैटर्न
IBC बनाम RERA: वित्तीय लेनदारों के रूप में घर खरीदार
IBC के तहत होमबायर्स को वित्तीय लेनदारों के रूप में मान्यता दी गई है। जब कोई डेवलपर डिफॉल्ट करता है, तो IBC की समाधान प्रक्रियाएं अक्सर RERA शिकायत निवारण तंत्र के साथ ओवरलैप करती हैं और उन पर प्राथमिकता लेती हैं।
Real Estate financing and NBFC liquidity
RERA की 70% एस्क्रो अनिवार्यता डेवलपर्स को नए लैंड बैंकों में फंड डाइवर्ट करने से रोकती है, जिससे NBFCs और औपचारिक ऋण पर उनकी निर्भरता बढ़ जाती है, और यह रियल एस्टेट के स्वास्थ्य को सीधे तौर पर शैडो बैंकिंग की स्थिरता से जोड़ती है।
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